7.21杭州土拍点评：低库存 有“榜样” ，非核心板块高热度的基石

住在杭州网7月21日讯（记者 李成）今日，杭州四宗涉宅地块出让，虽然并不是位于传统的核心板块，但也吸引了十多家房企关注，且房企竞买的热情不输核心区地块。

尤其是元成地块，溢价率38%，楼面价11763元/㎡，相比沐芳洲上涨约20%，由天阳竞得；康桥地块由滨江溢价39%竞得，楼面价22666元/㎡，相比风华锦澜里上涨约11%。

土地空窗7年的长睦，地块也由滨江溢价34.5%拿下；即使是近年来较为沉寂的大江东大体量地块，最终也由市场化房企英冠竞得。

今日土拍主要有以下几点观察：

低库存仍是房企极为看重的因素

虽然长睦是上城区较为边缘的板块，但今日长睦地块溢价率达到34.5%，其高热度的一个重要原因是低库存低竞争。长睦板块自2019年1月杭房城发·润如园地块成交以来，已有七年多未有宅地出让，板块目前没有新房在售，而二手房普遍品质不高，未来地块面临的竞争是比较弱的，而且1.8的容积率若搭配滨江相对较高的产品品质，可以与二手房拉开价格差距。

此外，今日溢价39%，楼面价22666元/㎡的康桥地块，其所处的运河新城板块存量也处于较低水平，尤其是运河新城中部区域，未来的竞争较小。元成地块所处的下沙北板块，住宅总存量也不足3万㎡。

市场信心需要榜样来带动

下沙元成板块，在2025年9月兴耀·沐芳洲地块出让时，仅有两家房企报名，成交楼面价9773元/㎡，溢价率仅1.3%，当时房企对元成板块持有较浓的观望情绪。

而兴耀·沐芳洲今年的热销，不仅验证了兴耀当时的判断，这种榜样的力量也给其他房企带来了信心。到今日元成再次出让宅地，吸引了大约8家企业参与，由天阳竞得，溢价率达到38%，成交楼面价11763元/㎡，相比兴耀·沐芳洲上涨约20%。

同样的榜样来自于大江东的绿城·潮语观棠轩热销，近两年以来大江东的宅地较难吸引市场化房企拿地，而潮语观棠轩也为大江东带来了一定的市场信心，今日四宗地块中体量最大的江海之城地块由英冠竞得。

四宗地块详细解析：

长睦单元JG0203-03地块：出让面积22869㎡，容积率1.8，可建面积41164.2㎡，限高54米。地块位于上城区长睦板块，距离地铁3号线华鹤街站约200米，经过30轮竞价，由滨江以56561万元竞得，楼面价13740元/㎡，溢价率34.5%。

康桥单元GS120103-10地块：出让面积39938㎡，容积率2.0，可建面积79876㎡，限高54米。地块位于拱墅区运河新城中部，距离4号线平安桥站约300米，经过50轮竞价，由滨江以181047万元竞得，楼面价22666元/㎡，溢价率39.2%。

元成单元QT040101-02地块：出让面积29250㎡，容积率2.2，可建面积64350㎡，限高80米。地块位于钱塘区元成板块，临近德胜快速路，经过43轮竞价，由天阳以75698万元竞得，楼面价11763元/㎡，溢价率38.4%。

江海之城单元QT080603-92、102地块：出让面积76699㎡，容积率1.5，可建面积

115334.3㎡。地块位于钱塘区江海之城板块，距离地铁7号线和8号线交汇站青六中路站约500米，经过1轮竞价，由英冠以85117万元底价竞得，楼面价7380元/㎡。

地块位置图（来源：决策通4.0）